El Bien Agropecuario generalmente está ligado a un actividad productiva, por tal motivo en la Valuación Agropecuaria es necesario diferenciar entre el Valor Físico – directo del ese Bien, el Valor Comercial del mismo, en función de la oferta y demanda y, lo más importante , el valor obtenido en función de su productividad o Ingresos.
Se debe de estimar la capacidad productiva de una finca Agropecuaria, analizando factores como clima, suelo y agua con mayor importancia que el analizar la oferta y la demanda o el valor físico de construcción, de la maquinaria agrícola que sobre la misma se encuentra.
Para ubicar en su correcto valor una finca Agropecuaria, debe analizarse los factores que finalmente lograron una mayor productividad, dando por el hecho una adecuada administración. La etapas de un avalúo agropecuario se pueden dividir en:
- Información Preliminar
- Información de Campo
- Análisis de la Información
- Conclusiones y Dictamen Parcial
Metodologías de la Valuación Agropecuaria
ENFOQUE DE COSTO
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se debe tomar en consideración lo siguiente:
Terreno: Se debe valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios.
Construcciones: Se estima el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas.
Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estima el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características físicas.
Deméritos: Se estima la pérdida de valor debido a deterioro físico por edad y estado de conservación, para cada tipo de construcción apreciado y, en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus características particulares.
Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aquél que se valúa. Se debe tomar en consideración la pérdida de valor debido a deterioro físico (edad y estado de conservación), obsolescencia económica, funcional y tecnológica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus características.
ENFOQUE DE INGRESOS
Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se debe considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre otros: La redituabilidad de la tierra y para las construcciones la renta real o renta estimada, y para la maquinaria y equipo impuestos o derechos, suministro de servicios, gastos generales.
La estimación de la renta debe hacerse en forma unitaria, para cada tipo de bien apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de mercado de rentas de bienes comparables.
ENFOQUE DE MERCADO
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se deben identificar bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de ubicación del bien o en una zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como para construcciones y maquinaria y equipo. Su utilización se debe justificar y el método se describirá dentro del avalúo.
